[摘要] 中指研究院1月5日发布《2015年12月中国房地产政策跟踪报告》，12月以来，中央政治局会议、中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议接连召开，定调明年经济发展。
中指研究院1月5日发布《2015年12月中国房地产政策跟踪报告》，12月以来，中央政治局会议、中央经济工作会议、住房城乡建设工作会议接连召开，定调明年经济发展。去库存作为明年房地产工作的重点，得到全面阐述，执行措施更是详尽具体。
12月百城住宅均价连续五个月双涨。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年11月，100个城市（新建）住宅平均价格为10980元/平方米，环比上涨0.74%，涨幅较上月扩大0.28个百分点。同比上涨4.15%，涨幅较上月扩大1.22个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20624元/平方米，环比上涨1.14%，同比上涨9.25%，涨幅分别交上月扩大0.15个百分点、1.62个百分点。
年末成交大幅回暖。12月在多重利好政策下成交量持续回升，尤其是二三线城市，周均成交量同环比继续增长，环比增长8.2%，同比增长37%。一线城市周均成交量环比转跌为涨，增长27%，同比来看，仅深圳不及去年同期，上海同比增幅超过四成。从全年累计同比来看，一线城市累计增幅为51%，二三线城市累计增幅也近三成。
2：中央级会议定调明年房地产发展，化解库存成主基调
12月以来，中央政治局会议、中央经济工作会议、住房城乡建设工作会议接连召开，定调明年经济发展。去库存作为明年房地产工作的重点，得到全面阐述，执行措施更是详尽具体。
鼓励农民工购房，推进住房制度改革。此次多轮会议都提及，要加快提高户籍人口城镇化率，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。特别是要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。今年部分城市已将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度，未来将有更多城市效仿。
鼓励房企降价，推动产业集中度提升
鼓励房企调整价格，但效果仍待观察。中央经济工作会议指出要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。
推进建立购租并举的住房制度，完善租赁市场制度。中央经济工作会议和住房城乡建设工作会议均明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向。明年重心将是大力发展住房租赁市场，其中推动住房租赁规模化、专业化发展将是重要方面。
从这几轮会议整体定调来看，明年房地产政策、市场将继续呈现差异化特点。从政策来看，中央政策主要集中托底的保障房市场，将加大安置房、公租房货币化，而商品房则主要由地方政府自主调控；从城市来看，一二线重点城市需求仍然较强劲，房价仍具有上涨动力，三四线高库存城市大部分价格存在下跌预期，如能推进新市民购房，或将对减轻库存压力有重要作用；而从企业来看，在兼并重组支持下，龙头企业引领行业体集中度将不断攀升，同时行业分工将更为明确，以租赁为主的专业化企业将加速涌现。
3：城市工作会议推进城市群发展，增强城市宜居性
12月20日至21日，中央再度召开城市工作会议，分析城市发展面临的形势，明确做好城市工作的指导思想、总体思路、重点任务，并提出了做好城市工作的具体部署。当前我国常住人口城镇化率已接近55％，开始进入城镇化较快发展的中后期，城市发展已进入新阶段。此次城市工作会议再召开，为城市发展新阶段明确方向，由快速增长向集约发展转变，要求框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量，着力提高城市发展持续性、宜居性。
未来房地产发展需求仍强劲，对房企提出更高要求，房地产发展也将带来新的机遇凸显。城镇化要实现农业转移人口市民化，在带来城市人口增加的同时，也将带来房地产需求，特别是对于大部分二三线城市，随着产业升级，农业转移人口落户城镇，在提高当地经济发展的同时，也为当地去库存带来了良好的机会。长期来看，我国未来十年仍将处于城镇化较快发展阶段，仍将成为房地产业发展的动力。同时此次城市会议将城市发展持续性和宜居性作为未来发展的重点，因而房企设计产品时将更注重与城市发展特色相结合，企业也要更加注重产品布局合理、绿色、智能化，周边配套及相关服务也要同步跟进。这将为企业运营带来新的要求和新的发展契机，据此，或将有更多的房企由传统的城市开发商向运营商、服务商转变，更关注社区服务，推进养老地产、旅游地产等多元化发展布局。
国务院公布《居住证暂行条例》，常住人口可享受多项便利。12月12日，国务院总理李克强签署第663号国务院令，公布《居住证暂行条例》，条例将于2016年1月1日起实施。条例明确“创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。”本次条例在明确居住证的性质和申领条件的基础上，一方面确立了为居住证持有人提供的基本公共服务和便利，另一方面鼓励各地不断创造条件提供更好的服务。居住证制度的核心是在不改变户籍制度的前提下，使得在城市常住却没有户籍的人享受和当地有户口的居民一样的待遇，此次条例的颁布为日后具体落实明确指明了方向。
5：展望：2016年宏观环境整体宽松，去库存仍需政策合力
2016年房地产发展的宽松政策环境仍将持续，但如何使已出台的多项政策不断形成衔接与协同，更好的形成政策合力，仍需要各级政府与企业不断进行执行层面的探索，去库存之路才刚刚开启。
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