[摘要] 一二线城市房地产市场回暖加速，而整体三四线城市却面临着“去库存”危机。这一点足以表明，一二线城市与三四线城市的市场分化还在持续。
一二线城市房地产市场回暖加速，而整体三四线城市却面临着“去库存”危机。这一点足以表明，一二线城市与三四线城市的市场分化还在持续。
去年以来，政府已经出台了一系列针对经济以及房地产行业的刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。多重政策叠加下，整体楼市有所回暖，特别是一线城市和个别热点的二线城市，已在快速回暖当中。而大多数三四线城市却不见起色，业内对此谈论多的是去库存。
市场分化是突出特征
在中国，由于不同城市的经济发展、产业结构、房地产供应与相关政策方面的不同，一线城市和三四线城市楼市分化现象一直存在。甚至三四线城市中的不同城市间也存在着分化。“世界上其他国家也存在城市分化，但这种分化在中国更严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示，中国的房地产市场很明显的特点就是分化，相比其他发达国家分化严重，主要原因是中国还处在城镇化当中，其他一些国家城镇化已经基本完成。
在顾云昌看来，城镇化代表着人口流动，农村往城市走，是个过程，农村人口向小城市和大城市迁徙，第二个过程是中小城市人口往大城市迁徙，我国现在正处于这个阶段。基础设施和公共服务产品方面在大城市与小城市中有很大差别。中小城市房地产消化的力量在减弱，加上前几年投资力度很大，造成库存很大。一线城市房地产投资与供应也很大，但消化能力强，人口不断流入，造成供不应求。
基于城市分化现状，新型城镇化起到了关键作用。“中国经济目前要靠房地产，或者说要靠新型城镇化来推动，这一轮经济将会企稳回升，因为目前来看，运用了很多政策，比如大众创业、万众创新，减税、补贴以及推动城镇化。经济需要循环起来。”国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘勇表示，三四线城市去库存就是要就地城镇化，首先要形成完善的配套设施，第二步才是产城融合增加就业。以德国为例，其小城镇内，一定有个中心火车站，或地铁交通站，此外，一定有一条步行街，步行街一定有三家百货公司和一些专营店。
中指研究院报告显示，房地产市场发展渐趋平稳，未来五年市场需求结构继续调整，第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将提升。二孩政策全面放开后，二孩出生将增加改善型需求，对于三四线城市的影响将高于一二线城市。
顾云昌则认为，三四线城市当中并非所有城市楼市都不好，其中也有差别和分化，“一些二线城市被划分为1.5线城市，甚至把二线城市分了四个等级，而三四线城市之间也存在分化，有些城市好些，有些城市不好。与当地土地供应量和供应节奏有关，与当地产业发展有关，与人口的流入流出比例与速度有关。”
顾云昌认为，一二线城市楼市相对较好，三四线城市楼市相对较差，但具体到各个城市有很大的差别。一些城市产业结构合理，自然环境也很好，比如江浙一带和珠三角一些城市，还有一些靠近大城市的三四线市场，依靠一线城市的人口分流，也表现很好。
返乡置业需求渐旺
在12月21日闭幕的中央经济工作会议上，聚焦供给侧结构性改革，提出抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中提到通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。同时鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组。
根据国家统计局对农民工调查报告的公开数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。而从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。
结合联合国人口署预测，预计到2020年劳动力人口占比也将逐步降至70%左右。《2014-2020年新型城镇化规划》提出，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力。
近，借着三四线楼市去库存的东风，在房地产业内又开始兴起年终的春节返乡置业活动的策划，以及相关的研讨与培训。个别三四线城市随着经济发展出现外出人员回流的趋势，在多种因素影响下，近两年返乡置业需求不断增加。
中国社科院城市发展与环境研究所前所长牛凤瑞此前接受中国房地产报记者采访时表示，返乡置业即是变向的城镇化。返乡置业形成的一个重要原因是由于相关户籍政策的相对滞后。很多小城市农民工进城多年后，没有户籍和市民待遇，没有安全感，对于他们来说只有回乡去买房置业，才有安全感。
很多在一线城市的农民工，年龄大了以后会回到原籍的中小城市，这些都是一种变向的城市化，实现了由大城市向中小城市的迁移。中国城市化率才50%多一些，这里面包含2亿多农民工，他们大部分在工作的城市没有住房。其中的一部分人到原籍中小城市去买房，不是优，但至少是次优选择。
11月11日，国务院总理李克强提出通过加快户籍制度改革带动住房、家电等消费，这是楼市去库存的一大着力方向。
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