[摘要] 昨日，央行和银监会公布“关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知”（点击查看详情>>>），要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在 首付25%的基础上可再下浮5个百分点；
昨日，央行和银监会公布“关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知”（点击查看详情>>>），要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在 首付25%的基础上可再下浮5个百分点；对拥有1套住房且房贷未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性房贷购买普通住房， 首付款比例调整为不低于30%。
多位业内人士认为，本轮房贷政策主要是为了去库存，缓解房地产市场压力，对经济有一定的托底作用，将对全年的稳增长产生积极意义。
据了解，目前各部门就房地产去库存的方案已经做了一揽子规划，今年地方两会也就这一问题做了比较深入的探讨，部分规划已经送至中央政府。两会召开后，包括人口户籍、公积金以及税费方面的有关政策会择机陆续推出，确保打好去库存的攻坚战。
将有效缓解库存压力
首付比例在此调整明显是政府为了缓解住房存量压力，为推动需求入市放出的“去库存”新招。
对于普通居民而言，相较于之前，非限购城市首套30%左右的首付比例，新政后，首付比例多可下降10%。人们购买首套房的杠杆从原来的1:3.333升至1:5。
对于一些想要在相应地区购房的人来说，尤其是一些年轻人，现在你可以稍微松一口气，因为“准入”门槛降低了。虽然之后还有房贷，但毕竟能随着未来工作经验的积累，收入得到提高，获得更从容应对的空间。
对于房地产商而言，从2015年起，国家就通过多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，旨在推动市场需求。2015年房市也的确有所回暖，整体库存压力得到一定缓解。此次政策出台，旨在也应该会为房地产行业带来新的流动活力。
对于地方政府而言，在不少地区和城市，房地产曾经成为地方经济的支柱，并且带动了包括钢铁、水泥、服务等上下游产业链群的繁荣。房地产行业过快下行，不利于经济的稳定发展。因此，对于房地产“去库存”，加强需求端吸引力，也是对政府方的利好。
三四线城市 多
通知同时显示，地方获得了一定程度的首付比例调整权。通知称，在不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，“原则上 首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”。也就是说，首套房首付比例5%左右的调整主动权下放到了各地方金融机构。
“以前首付比例都是硬性规定，现在不再一刀切，将首付比例的浮动权力下放到地方，也反映出不同地域房地产市场的供需情况出现了分化。”业内人士分析称，主动权下放到各金融机构后，未来各地人民银行可能会做窗口指导。
目前，房地产市场的分化日趋明显，即使在公认库存较高的三四线城市，也存在着不同的情况。在这一背景下，不难理解为何通知强调了“分类指导，因地施策”的原则，要求央行、银监会各派出机构“加强与地方政府的沟通”，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的 首付款比例。
专家表示，中央调控闸口放开后，更大的舞台还在地方政府。从目前各地两会热议的关键词来看，有差异的和有弹性的去库存政策或将密集出台。
比如河南的政府工作报告明确提出，2016年，河南将以去库存、促消费为重点促进房地产业健康发展。支持缴存职工用公积金贷款改善住房条件，将有稳定劳动关系的常住人口纳入公积金覆盖范围，鼓励农民进城购房。建立购租并举住房制度，鼓励房地产企业跨界发展。
内蒙古的政府工作报告提出，在扎实有序消化房地产库存方面，内蒙古将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策……鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款。
值得一提的是，内蒙古还将探索共有产权等措施，逐步消化大平方米住宅库存。推动建立租购并举的住房制度，引导房地产企业转型发展。取消过时的限制性政策，释放刚性和改善性住房需求。
媒体统计数据显示，2014年至今，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。对于昨日的通知，业内普遍认为利好三四线库存量较大地区的楼市，而对一二线房价已经很高的城市来说，影响力恐怕十分有限。
更多配套政策在路上
对于昨日出台的政策，市场普遍认为利好房地产行业。但也有人认为，文件留有较大的弹性和余地，银行和地方政府的落实情况讲师关键。去年推出的二套房首付40%新政在一些地方落实的银行不到一成，此次调整要形成明显的拉动效应，还需要后期组合政策的配合。
内部消息展示，许多部门的政策调研和预案已经完成，只待适时择机发布，“一大波政策”正在赶来的路上。
其中，人口政策值得关注。去年，国务院发布消息称，将建居住证制度，取消暂住证制度。这被认为是户籍政策改革的重要信号。
根据政府释放的信息，提高户籍人口城镇化率、深化住房制度改革、加快农民工市民化将成为化解房地产库存的重要手段。户籍改革以及将农民工全面纳入公积金体系等，是接下来的重头戏。
此外，建立购租并举的住房制度已经被中央确定为主要方向，这意味着住房租赁市场将得到较大发展。根据住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，当前房地产行业进入深度调整期，房企也进入深度转型期，这个时期应进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”的住房商业新模式。
还有，包括土地供应、税费调整、融资限制等一系列金融和财政相关政策的调整，也被认为是楼市去库存的重要方向。
2016年房产政策将更加宽松
上有中央定调房产政策，下有地方政策密集发声。2016年的房产市场，将在“楼市去库存”的大背景下迎来更加宽松的局面，房地产市场将会迎来新一波高潮。
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