[摘要] 房地产一头连着经济，一头连着民生，在我国实体经济构成中占据着举足轻重的地位。房地产及其相关的库存、房价等问题已成为高层和市场关注的焦点。
房地产一头连着经济，一头连着民生，在我国实体经济构成中占据着举足轻重的地位。房地产及其相关的库存、房价等问题已成为高层和市场关注的焦点。
多名专家表示，本轮房贷政策目的是信贷政策配合支持去库存，信贷政策方面更加灵活，各地的自主性更强了。2016年，货币环境继续保持稳健，政策或将从供需两侧双双发力，力促房地产行业去库存。
库存问题并非近两年才有，而在现阶段把化解房地产库存列为“四个歼灭战”任务之一，其原因在于房地产投资低迷对经济增长的拖累。而要启动房地产投资，提升拿地和开工热情，一个重要的方面就是要清理历史遗留的巨量库存。
国家统计局每月公布的商品房“待售面积”通常被用来作为库存变化的观测指标。而这一指标仅反映了“竣工”的库存，未包含未来将形成库存的“待建”和“在建”部分。若仅加上“已在建未预售”的部分，商品房总体库存约为58.7亿平方米；若再加上“已拿地未开工”的部分，这一数值则达上百亿平方米。但其中有些库存可能为性无效库存，无法去化，三四线城市中的部分库存即是如此。
从去库存和稳增长的角度来讲，适度加大对房地产市场的支持是一个比较重要的政策方向，预计主要的方向还是稳增长，另一个是去库存。从目前看来房地产也是二三线城市的压力比较大，政策方向也是针对二三线城市，节奏方向比较明确。
金融行业有关人士也认为本轮政策是通过居民加杠杆的方式来为房地产行业去库存。他们表示，首套房首付比例从原来的30%下调到20%，意味着居民购买房屋的杠杆倍数从3.3倍上升到5倍。从政府、企业、金融机构、居民的四张资产负债表来看，相对而言居民的杠杆倍数低，财务状况健康。在政府、企业、金融机构都在去杠杆的背景下，有可能加杠杆的就是居民了。
首付比例不再一刀切
值得注意的是，此次首付比例5%左右的调整主动权下到各地方金融机构，对地方房贷首付额不再一刀切。
“原则上不同地区市场的差异很大，二线、三线城市差异也很大。给地方和银行一定的自由量裁权，让他们根据本地情况进行政策上的微调，有助于提高政策执行力，因为一刀切忽略了不同城市之间的差异。”专家表示，“这相对以往而言是一个比较大的进步，或许会产生不同的效果。”
业内人士称，部分二三线城市去库存的压力是实实在在的，用多长时间去降低库存，还得取决于央行这个房贷政策的产生效果所需的时间。银行在信贷投放时肯定也会考虑风险适度、节奏适度等多方面因素。
一揽子政策可期
降低首付比例之后，业内认为，未来还有一揽子政策相继出台以配合各地楼市去库存。
分析认为，2016年针对房地产行业的政策红利仍将延续，除了此番出台的降低首付比例这一大招，还可能有大家期盼已久的贷款利息抵扣所得税，政府收购商品房用作保障房等。这些政策对于刚性需求推动、改善型需求持续释放形成正向激励，也将使今年的房地产市场保持稳定。因为2015年已经消化了大量需求，2016年的市场缺乏大幅上涨的基础，在政策红利之下，总成交量仍会在高位运行，保持平稳。
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