[摘要] 伴随着供地日益减少，住宅供应量对旺盛的市场而言已然是杯水车薪，这样一直处于市场配角的商住得到了用武之地，通过4月、6月、8月三次完美演绎“商住房限购令”大戏让成交量翻倍增长，并在8月一举超过住宅占据了市场的主角。
伴随着供地日益减少，住宅供应量对旺盛的市场而言已然是杯水车薪，这样一直处于市场配角的商住得到了用武之地，通过4月、6月、8月三次完美演绎“商住房限购令”大戏让成交量增长，并在8月一举超过住宅占据了市场的主角。北京商报记者不完全统计，通过三次对政策的演绎，北京商住市场在此间至少成交了近3万套，达到了历史峰值。纵观今年对商住房政策的“演绎”，除通州落地外，其他区还是一直处于猜测阶段，尽管各个区采取了一些措施，但是至今的政策风声均来自开发商，其中不排除是销售压力在作祟。
商住房主导楼市近半年
近半年来，商住房一改往日“有效补充”的标签，开始占据北京新房市场主导地位，成交量也首次超过普通住宅，这成为2016年北京楼市的主要特征之一。
今年北京商住房掀起成交热潮，截至8月17日，北京商住公寓共成交42030套，超出过去两年的总和。同期，北京新房住宅仅成交3万套，商住房的成交量也刷新历史纪录。中原地产统计数据显示，2010-2015年期间，北京商住公寓项目的成交量相对平稳;除2014年因市场降温而下滑至1.3万套以外，其余几年的成交套数均维持在2万-3万套之间。
所谓“商住房”，是指在商业、公建等非住宅地块上开发建设、设计有独立厨卫水电并以分割产权的方式对外销售的项目。与纯住宅项目不同，商住房项目的产权通常只有40年或50年，水、电、物业等费用也高于普通住宅项目。
商住公寓项目之所以受到青睐，在某种程度上与相关政策有关。2010年，北京在率先出台住宅限购政策，对非京籍购房者的限购门槛设定为“一年社保或纳税证明”。2011年，限购门槛又被提高到“五年社保或纳税证明”。一部分人因限购政策失去了购房资格，只能将眼光转向商住房，从而推升了商住房的价格。
限购政策成炒作戏码
从商住类产品诞生至今，一直作为北京住宅市场的一种有效补充产品。近半年来，商住房成交量之所以爆发，与“商住房限购政策”的炒作密不可分。北京商报记者统计发现，商住房政策的炒作大致分为三轮，这三次政策炒作期间，北京商住房成交量均出现暴涨。
政策回归并非限购
近期关于北京商住重启整顿的消息不绝于耳，新的消息是一份关于严格遏制商改住项目的方案于8月31日前提交给北京市政府。新整改方案具体调控内容包括：暂停发放新增商住房产证、预售证等;重新考察和规划未开工建设的商住项目;暂停开工未售的商住项目;不提供新增商住用地。另有消息人士称，北京市9月将出台商住整改政策。
目前为止，政策仍未出台。有业内人士分析称，如果真的停止供地、停发两证，将对商住房的供应端带来深远影响。目前普通住宅越来越少，商住项目已经成为重要的补充，对此出台“一刀切”的政策可能性不大。
行业专家评论称，商住限购的说法其实是一种误解，北京市关于商住房的整改只是要回归这类房屋原有的“商业办公”属性，并非是“限购”。
事实上，关于商住类项目，北京市曾多次明文禁止。2010年4月，北京市发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》指出，各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。2011年5月，北京市下发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，提出商业、办公类项目“不得采用单元式或住宅套型式设计”。
从商住类产品供应来看，“公寓类土地供大于求，按照公寓单套平均成交面积为68平方米计算，潜在供应量为21万套左右。如果以2015年前平均每年2万套左右的成交来看，潜在供应大约可卖十年。如果限购，成交量将下挫80%甚至90%。从房价调控的角度看，不太可能进行严格的限购”。中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报记者采访时表示。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
