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张泓铭:要适度抑制某些城市的房地产热

中国青年网  2016-10-26 09:18

[摘要] 2015年底的 经济工作会议指出,2016年中国经济有“三去一降一补”的五大任务。其中,用重要篇幅阐述了化解房地产库存的要求。 为什么高度重视房地产去库存?张泓铭用一系列的数字进行了解读。

今年春节过后,尤其是“219契税新政”出台后,上海、广州、深圳等一线城市住宅销售量价齐涨,个别城市几乎陷入 。房地产市场形势要逆转了吗?对此,政协委员、住房和城乡建设部 委成员张泓铭表示,只要在一定时间内用足政策 、经济 ,房地产回温是可以做到的,在短期内对于缓解地方和经济、财政下行有一定的好处。从目前来看,这种情况虽然还没有变成全局性的趋势,但是已经向部分二线省会城市传递。张泓铭同时认为,局部性的房地产过热难解全局性房地产库存难题。必须承认,房地产总体上库存压力依然严重,现在重中之重,是要化解三四线城市房地产库存,但难度极大。

2015年底的 经济工作会议指出,2016年中国经济有“三去一降一补”的五大任务。其中,用重要篇幅阐述了化解房地产库存的要求。 为什么高度重视房地产去库存?张泓铭用一系列的数字进行了解读。据他计算,建设已经开始、无法退出又未销售的房屋库存,包括现房及期房约为66.72亿平方米。如按2015年的销售速度,这些库存大约需要5.19年才能消化完毕。

66.72亿平米的库存,已经投入资金约40万亿。扣除开发商自己投入的项目资本金之外,至少28万亿是向债权人融资的,其中又有14万亿是向金融系统融资的,约占2015年底货币供应量(M1)的34.91%。“这些库存如果一两年内消化不力,部分中短期债务就无法偿还,如果三五年内消化不力,部分中长期债务就开始无法偿还。显然,这会导致金融的系统性风险。如果这种状况同制造业、股市、银行业的种种不景气联动或共振,金融风险陡然提高。所以,把化解房地产库存作为国家任务来对待毫不为过。”

如何化解房地产库存?张泓铭委员表示, 经济工作会议提出了包括户籍人口城镇化、非户籍人口 、鼓励 租赁、扩大公租房适用范围、顺应市场降低房价和取消购买限制等7项政策设想。这些政策设想,一部分在短期中即可产生效应,还有一部分将在中长期逐步释放效应。春节前后,国家管理部门迅速地出台了首付比例购房契税二手房营业税公积金等消化库存的优惠措施,以后还可能出台其他政策。这些政策,包括同各地的补充政策汇合起来,会迅速地在产生正面效应,相信大部分一二线城市的库存在一两年内有明显的下降,压力大大降低。

“但是,房地产库存有两大难点需要密切关注。”张泓铭委员说,一是非住宅房地产。如商铺办公楼、综合体,还有娱乐、旅游、物流等产业地产,前几年在住宅限购时连续多年加速建设,现在到了产出高峰却遇到经济下行,以至于普遍过剩,而且用途转变的难度大,估计库存有十几亿平方米。这一难点,容易为人们所忽视。二是三、四线城市的房地产。前几年部分人片面理解城镇化就是房地产化,盲目大干快上。但是三、四线城市的产业集聚和人口增长远不及一、二线城市,甚至人口净流出,购房需求增长有限,库存消化难度极大,库存也有十多亿平方米。这两个10多亿平方米的难点很可能成为全面化解库存的绊脚石,或许成为综合性经济风险的引爆点。

为防范两个难点成为经济风险的引爆点,张泓铭委员认为, 应该有底线思维和万全之策。所谓底线思维,是指 不让难点问题的债务传递引爆金融风险。所谓万全之策,是指在运用常规对策还不见效的时候,要运用 规对策。常规对策包括去年和今年已经出台或将要出台的税收、利率等经济政策,是以经济 为主要手段的,是符合市场经济规则的。 规对策,就是在保留这些常规对策的基础上叠加 动员。 动员的主要对象应为实力强大的国有企业,包括房地产、非房地产国有企业。运用政治 鼓励这些企业收购陷于危局、并可能引爆金融风险的房地产或企业。当然,对被收购的库存或房地产企业的选择,应该是谨慎又谨慎,不到万不得已时不得随便出手。但是一旦发现有危及全局的时候,必须果断出手。为此,要有充足的思想准备和预案。

与此同时,张泓铭提醒,要适度抑制某些城市已经发生的房地产热。“经济经验证明,没有一个大的泡沫终是不破裂的。狼来了,狼来了,喊了多年始终未来。但是,等到来到的那天,任何人忏悔都是来不及的。”

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