[摘要] 本轮地产周期中,宽松的融资环境为房地产企业提供了充足的资金供给,但也导致了部分企业负债膨胀,埋下隐患。
本轮地产周期中,宽松的融资环境为房地产企业提供了充足的资金供给,但也导致了部分企业负债膨胀,埋下隐患。
1.融资状况:房企融资规模大增,渠道多样化
2016年1-9月房地产开发资金累计约10.47万亿元,累计同比增速达到15.5%。融资方式上,房企对传统银行贷款的依赖性在降低,但银行资金通过信托和资管计划供给房企;地产债成为房企融资的重要渠道,今年1-9月地产债供给发行约8820亿元,是15年同期发行量的2.6倍;16年三季报显示上市房企应付债券规模已经超过长期借款规模的一半,成为房企融资的重要渠道。
2. 负债压力:短期资金充裕,整体负债仍高
短期资金充裕,负债规模攀升。15年下半年以来上市房企货币资金快速推高,经营活动现金流净额由负转正,反映房企短期现金流充裕。但值得警惕的是,地产行业有息负债攀升,16年三季报显示,132家A股上市房地产开发企业有息负债总额达到了2.08万亿元,较15年三季报增加了3234亿元,同比增长18.5%。 企业分化明显,部分中小房企杠杆率惊人。龙头房企负债率不高且多有下降,且本轮周期中货币资金有较快积累,资金充裕;而部分中小企业投资较为激进,负债率持续走高。
3.未来预判:偿债能力恶化,企业分化加剧
收入将受销量下滑拖累,土地供应或有增加。若明年不出台宽松货币政策刺激经济,我们预计17年一、二、三线销量增速将全面转负。从成本支出来看,过去一年土地供应量缩减导致房企土地购置面积较前一年同期平均降低了13.5%,但是由于土地溢价较高,房企土地购置支出并未降低。若未来地产销量下滑,政府或增大一二线土地供应量,地产行业购地支出将有增无减。
经营现金流净额或将再度转负,致短期偿债能力明显弱化,但好在今年地产行业货币资金较充裕,短期内偿债仍可保证。具体来看,今年年中地产行业货币资金对流动性负债(剔除了预收账款)的覆盖程度约47.3%,处于历史较高位水平。中性假设下,若明年地产销量下滑15%,这一覆盖比率将降至35%左右,基本与14年持平;悲观假设下,若销量下滑25%,则该比率将降至25%;乐观假设下,若明年地产销量与今年持平,这一覆盖比率仍将维持在44.7%水平。可见,明年销量的下滑将导致短期偿债能力迅速下降,但除非销量出现锐减,地产行业仍可保证基本的偿付能力。
长期偿债压力大,警惕债务偿还高峰的来临。截至10月份存量地产债规模约17698亿元,到期分布集中在2018到2019,具体来看2018年将有4927亿元的存量债到期,2019年将有5032亿元存量债到期,中期偿债压力较大。地产开发贷等贷款多为3年期,本轮地产周期中产生的大部分贷款将在2019年前后面临到期。应警惕债务偿还高峰给地产企业带来的压力。
企业分化将加剧,大型房企缓冲能力强于中小企。大型房企资金量较充足,偿债能力状况较好,对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏,存货销售比普遍较低,未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企,资金链脆弱,对销量下滑的缓冲能力较弱。
4. 融资收紧,内外部现金流双杀
债券融资方面,证监会已推出地产公司债分类监管新政,严格限制地产企业融资拿地,而地产企业通过股权融资和贷款融资已经收紧,地产行业外部融资现金流拐点来临。而销量下滑和购地支出的增加将导致内部现金流趋弱,行业内外部现金流拐点将同时出现,个体则将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化。
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